Permis holiday home à Dubaï en 2026 : démarches, coûts réels et pièges à éviter

Réglementation

Oct 27

Par Arno Pingray, fondateur de Mahogany · Règles vérifiées le 27 octobre 2026 · 9 min de lecture

En bref

Louer un appartement à la nuit à Dubaï, sur Airbnb ou ailleurs, exige un permis holiday home délivré par le département de l'économie et du tourisme (DET, l'ancien DTCM). Sans permis, l'amende de départ est de 5 000 AED.
Le permis coûte 300 AED par chambre, plafonné à 1 200 AED, plus quelques frais fixes. Bonne nouvelle pour 2026 : ces frais de permis sont exonérés du 1er mai 2026 au 30 avril 2027.
Avec un opérateur, il suffit au propriétaire de fournir son titre de propriété et de valider la demande par email. Chez Mahogany, un appartement déjà meublé est en ligne en 7 à 10 jours, et en 15 jours environ s'il faut le meubler.

Transparence : cet article est publié par Mahogany, gestionnaire de holiday homes licencié à Dubaï, que je dirige. Les règles citent les textes officiels ; les délais et les pièges viennent de notre expérience.

Qui doit avoir un permis, et qui peut le détenir ?

Toute location de courte durée d'un logement à Dubaï relève de l'activité « holiday home », encadrée depuis le décret n° 41 de 2013. Personne ne peut l'exercer sans licence du DET. Deux voies existent :

Vous louez vous même, en votre nom. Le compte doit être au nom inscrit sur le titre de propriété. Selon le guide officiel du DET, un particulier peut détenir au maximum 8 permis à la fois ; au delà, il faut une société ou un opérateur licencié.
Vous confiez l'appartement à un opérateur licencié, une société dont la licence porte l'activité « Vacation Homes Rental ». C'est lui qui demande et détient le permis pour votre appartement, et qui en assume les obligations au quotidien.

Le même guide précise que seuls les appartements dont le titre de propriété est « résidentiel » sont éligibles. Les appartements classés en chambres ou appartements d'hôtel en sont exclus, tout comme les biens dont le contrat d'achat interdit expressément l'usage en holiday home.

Les étapes, dans l'ordre

Quand vous passez par un opérateur, c'est lui qui enregistre l'appartement sur le système Holiday Homes du DET. Voici comment cela se passe chez Mahogany.

Vous nous transmettez le titre de propriété. C'est le seul document dont nous avons besoin pour lancer la demande.
Nous déposons la demande pour votre appartement sur le système du DET.
Vous validez par email. Le système envoie un lien de confirmation à l'adresse email enregistrée au nom du propriétaire. Un clic de votre part approuve la demande.
Le DET vérifie le dossier.
Nous confirmons la liste des équipements obligatoires : serrure connectée agréée, trousse de premiers secours, extincteur, consignes de sécurité, et le reste de la liste du DET.
Nous payons les frais, et le permis est délivré. Il est affiché dans l'appartement, avec le code QR du logement posé sous la plaque DEWA.

Combien de temps ça prend vraiment

Quand le dossier est propre, l'instruction par le DET est rapide. Chez Mahogany, un appartement déjà meublé est en ligne 7 à 10 jours après la signature, et 15 jours environ s'il faut le meubler, permis, préparation, photos et annonces compris. Le permis n'est presque jamais l'étape la plus longue, sauf dans les cas décrits plus bas.

Combien ça coûte en 2026

Poste	Montant officiel	Précision
Permis par appartement	300 AED par chambre, plafonné à 1 200 AED, plus 70 AED de frais fixes	Valable 12 mois au maximum ; à renouveler, rien n'est automatique
Inspection, si elle est demandée	300 AED
Exonération 2026	0 AED de frais de permis du 1er mai 2026 au 30 avril 2027	Mesure de soutien de la résolution n° 40 de 2026 du Conseil exécutif ; les pages du DET affichent encore les tarifs pleins

Exemple pour un 2 chambres : en temps normal, 600 AED pour les chambres et 70 AED de frais fixes, soit 670 AED par an. Pendant l'exonération, rien à payer pour le permis.

Les montants viennent de la résolution n° 49 de 2014 du Conseil exécutif et des pages de service du DET.

Le dirham touristique, payé par le voyageur

10 AED par chambre et par nuit pour un appartement Standard, 15 AED pour un Deluxe. Une chambre de bonne compte comme une chambre.
Il n'est dû que sur les 30 premières nuits consécutives d'un séjour.
Il apparaît sur une ligne séparée, intitulée « Tourism Dirham », et doit être déclaré et reversé au DET avant le 16 du mois suivant. En cas de retard, la pénalité est de 10 % du montant, avec un minimum de 1 000 AED.
Base légale : résolution n° 2 de 2014 du Conseil exécutif, modifiée la même année.

Pour un 2 chambres Standard, cela fait 20 AED par nuit, soit 600 AED sur un mois complet. Ce n'est pas un coût pour vous : le voyageur le paie et nous le reversons. Une exemption temporaire s'est appliquée au printemps et à l'été 2026, jusqu'au 31 août ; le dirham touristique est de nouveau dû depuis le 1er septembre 2026.

S'y ajoute la TVA de 5 % sur l'hébergement et le ménage, quand la location est faite par une entreprise assujettie, ce qui est le cas des opérateurs professionnels.

Une fois en ligne : vos obligations

Enregistrer chaque voyageur sur le système du DET dans les 3 heures qui suivent son arrivée, et déclarer son départ, comme l'exige le guide officiel du DET.
Présenter les passeports à la réception : beaucoup d'immeubles demandent les passeports des voyageurs à leur arrivée, ce que le DET autorise au moment de l'enregistrement.
Afficher le numéro de permis sur toutes les annonces, et le permis dans l'appartement.
Garder une ligne joignable 24 heures sur 24.
Reverser le dirham touristique chaque mois.

Avec un opérateur, toutes ces obligations sont les siennes.

Les amendes donnent la mesure : 5 000 AED pour une activité sans licence, 2 000 AED pour un appartement loué sans accord du DET, doublées en cas de récidive dans l'année, jusqu'à 100 000 AED.

Les pièges qui retardent une mise en ligne

Ce sont rarement les règles qui bloquent. Ce sont trois situations que nous rencontrons régulièrement.

L'ancien permis d'un gestionnaire précédent. Tant qu'un permis reste actif sur l'appartement au nom d'un autre opérateur, aucune nouvelle demande ne peut être déposée. Si l'ancien gestionnaire ne l'annule pas, il faut passer par le service des litiges du tourisme de Dubaï, et cela peut coûter plus d'une dizaine de jours. Nous l'avons vécu : nous vérifions désormais ce point le jour même de la signature.
La validation par le propriétaire. Même quand l'opérateur prépare tout le dossier, la demande doit être validée par le propriétaire, via le lien envoyé sur son adresse email enregistrée. Depuis la France, il suffit de transférer cet email à une personne présente aux Émirats, qui valide pour vous, ou d'utiliser un VPN localisé à Dubaï.
Les règles de l'immeuble. Certaines tours exigent un accord écrit du promoteur ou de la copropriété, ou des démarches d'enregistrement propres à la réception. Il n'existe pas de liste publique : il faut relire son contrat d'achat et interroger la gestion de l'immeuble avant de meubler.

Quand vous quittez un gestionnaire, la règle vaut dans l'autre sens : exigez l'annulation de son permis par écrit, sinon le suivant ne pourra pas démarrer.

Questions fréquentes

Puis je louer sur Airbnb sans permis le temps de l'obtenir ?

Non. L'annonce doit porter le numéro de permis, et la location sans accord du DET est sanctionnée dès la première fois.

Faut il un Ejari pour louer en courte durée ?

Non. L'Ejari enregistre les baux de longue durée. En courte durée, chaque séjour fait l'objet d'un document d'enregistrement du voyageur, émis par l'opérateur sur le système du DET : c'est lui qui sert de contrat, pour trois mois au plus.

Je ne vis pas à Dubaï, puis je faire la demande depuis la France ?

Oui. Avec un opérateur, vous transmettez votre titre de propriété et vous validez le lien reçu par email, vous même ou par l'intermédiaire d'une personne aux Émirats.

Le permis se renouvelle t il automatiquement ?

Non. Il est valable 12 mois au maximum et doit être renouvelé avant son échéance.

Votre permis, sans y passer vos soirées

Nous préparons le dossier, vérifions qu'aucun ancien permis ne bloque l'appartement, gérons les règles de votre immeuble et mettons l'appartement en ligne en 7 à 10 jours s'il est meublé, en 15 jours environ s'il faut le meubler.

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